Перепланировка с объединением балкона и(или) лоджии

Одной из самых популярных перепланировок была и остаётся — объединение балкона и(или) лоджии с другими помещениями квартиры.

Не удивительно, ведь так можно значительно увеличить площадь кухни или комнаты.

 

Но Вы задумывались — для чего застройщики создают балконы и лоджии?

Ведь можно было изначально сделать площадь квартир больше. Или есть нюансы?

 

Рассказываем какую роль играют балконы и лоджии. И показываем как их можно переустроить.

Но для начала дадим определение балкона и лоджии в законодательстве.

 

Определение балкона и лоджии

Определяет названия помещений жилых квартир – СП 54.13330.2022 Здания жилые многоквартирные:

3.1.2 балкон в жилом многоквартирном здании: выступающая из плоскости наружной стены ограждённая площадка, имеющая ограниченную глубину, взаимосвязанную с освещением примыкающего помещения: может выполняться с покрытием и остеклением.

 

3.1.19 лоджия: вспомогательное неотапливаемое помещение, встроенное в здание или пристроенное к нему, имеющее стены с трёх сторон (или с двух сторон при угловом расположении) на всю высоту этажа, ограждение с открытой стороны (сторон) и ограниченную глубину, взаимосвязанную с освещением помещения, к которому примыкает; может выполняться с покрытием и остеклением.

пример плана квартиры с балконом

 

пример плана квартиры с лоджией

 

Определения дали. А по фото ниже, станет понятно, чем служат балконы и лоджии в многоквартирных домах.

эвакуация людей с балконов и(или) лоджий в случае чрезвычайных ситуаций сотрудниками МЧС России

 

И как Вы уже поняли — балкон и(или) лоджия служат местом укрытия в случае пожара в многоквартирном доме, когда лестничный коридор уже охватил огонь, или нет прохода к выходу из квартиры.

Во время пожара люди могут укрыться там от огня и дыма. Расскажем немного подробнее.

 

 

Противопожарные требования

Лоджия и(или) балкон являются аварийными выходами в случае если:

• квартира находится выше 15 метров над уровнем земли, и балкон и(или) лоджия в ней только одна;
• на этаже здания или этаже секции есть только одна лестничная клетка.

отметка красным маркером: балконы и лоджии выше отметки 15 м. над уровнем земли — аварийные выходы

 

отметка зелёным маркером: одна лестничная клетка в секции здания

Если балкон и(или) лоджия аварийный выход, то они должны отвечать требованиям пожарной безопасности:

• минимальная длина простенка 1,20 м.;
• если простенок расположен между окнами в ограждающей стене то 1,60 м.

пример длины глухих простенков балкона и(или) лоджии 

 

Но также бывают исключения, когда на лоджии нет простенка. Например это возможно, если застройщик разработал специальные технические условия.

Большинство пожарных машин в городе оборудованы стрелой высотой до 15 метров. И они первыми приезжают на пожар, и максимально быстро могут спасти людей с первых 5ти этажей многоквартирного дома.

транспорт МЧС первого реагирования

 

А вот жителям этажами выше придётся дольше ждать эвакуации. И всё это время укрываться от огня и дыма.

Для этого на балконе и(или) лоджии нужен простенок длиной в 1.20 метра, ведь он является как раз таки убежищем.

транспорт МЧС второго реагирования

 

Значит ли это, что владельцам квартир выше 4го этажа — не стоит даже думать об объединении лоджий?

В этом случае есть альтернативный вариант — противопожарная штора.

 

 

Противопожарная штора

Изначально её использовали на производствах, складах, в коммерческих помещениях. А затем стали применять и в жилых квартирах.

Противопожарная штора наряду со стенами, перегородками и перекрытиями входит в классификацию противопожарных преград, согласно статье 37 Федерального закона №123 «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности»

 

Конструкция представляет из себя роллету, где вместо металлического занавеса, применяется полотно из огнестойкой ткани. Она опускается сверху из короба, и при пожаре полностью изолирует балкон и(или) лоджию по всей длине.

конструкция противопожарной шторы

 

Возможность замены существующей противопожарной преграды балкона и(или) лоджии, т.е. простенка на противопожарную штору — решается индивидуально в каждом случае.

 

Штора это один из альтернативных вариантов как мы можем действовать, если есть запрос на полное объединение балкона и(или) лоджии.

Но окончательное решение всегда принимает Администрация района.

А какие ещё есть требования?

 

 

Прочие требования

Обязательные мероприятия и условия:

• Произвести теплотехнический расчёт утепления балкона и(или) лоджии;
• Утеплить пол, стены и потолок балкона и(или) лоджии;
• Наличие двухкамерного стеклопакета наружного остекления;
• Установка тёплого пола на площади бывшего балкона и(или) лоджии;
• Разворот радиатора отопления на ближнюю стену кухни или комнаты;
• Дополнительные мероприятия по требованию Администрации района.

 

 

Что делать ещё можно

Необязательные мероприятия по пожеланию:

• Установить электрический конвертер в пол;
• Установить инфракрасный обогреватель на потолок.

 

 

Что делать запрещено

• Переносить радиатор отопления на балкон и(или) лоджию;
• Без разрешения самостоятельно менять наружное остекление.

 

 

Пример реализации

Исходное состояние квартиры в многоквартирном доме:

план квартиры до перепланировки и переустройства

 

Поставленные задачи:

• Организация гостиной зоны смежно с кухней на части площади коридора и части площади комнаты (кухня-столовая);

• Увеличить кухню за счёт лоджии;

• Увеличить комнату за счёт лоджии;

• Устройство кладовых на части площади коридора;

• Согласовать перепланировку и переустройство квартиры;

• Организация всех необходимых мероприятий под ключ.

техническое задание на проведение перепланировки квартиры

 

В учёте изменений необходимо соблюдать все требования действующих законов и свод правил. Одним из которых является — минимальная площадь помещений.

 

Требует соблюдение минимальной площади помещений жилых квартир – СП 54.13330.2022 Здания жилые многоквартирные:

Пункт 5.11 габариты жилых комнат и вспомогательных помещений квартиры следует определять с учётом требований эргономики и размещения необходимого набора внутриквартирного оборудования и предметов мебели:

• 14 м² общей жилой площади в однокомнатной квартире;
• 16 м² общей жилой площади в квартирах с числом комнат 2 и более;
• 8 м² спальни;
• 8 м² кухни;
• 6 м² кухонной зоны в кухне-столовой;
• 5 м² кухня или кухня-ниша в однокомнатных квартирах.

 

Эти требования учитываются только в учёте изменений — при перепланировке и переустройстве квартиры.

Более подробно о требованиях в учёте изменений при перепланировке квартиры Вы можете узнать из нашей публикации — Минимальная площадь помещений квартиры многоквартирного дома и прочие требования Администраций

 

Проект перепланировки и переустройства квартиры разработан на основании:

• задания на проектирование;

• исходно-разрешительной документации;

• плана инженерных сетей;

• технического заключения по результатам обследования основных несущих конструкций здания.

планировка квартиры ДО и ПОСЛЕ перепланировки и переустройства

 

противопожарная штора

решение о согласовании перепланировки и переустройства помещения в многоквартирном доме

план проекта со штампом МВК — проект согласован

кадры работ на объекте

 

Новая планировка квартиры

Ниже представлен новый план квартиры после выполненных работ в соответствии с согласованным проектом.

новая планировка квартиры после перепланировки и переустройства

 

Недвижимость, что соответствует выписке из ЕГРН и техническому паспорту квартиры - не теряет своей стоимости!

А в данном примере — стоимость квартиры еще и увеличилась, т.к. площадь до перепланировки была 55,6 м². А после составила 62,4 м².

 

Заключение

На наш взгляд одним из главных недостатков однокомнатных квартир является – отсутствие отдельной гостиной зоны. Её совмещают как правило с кухней или комнатой.

А в такой планировке однокомнатной квартиры – теперь имеется отдельная гостиная зона для размещения мягкой мебели. А в спальне будет стоять удобная большая кровать.

 

И присоединяя балкон и(или) лоджию — Вы увеличиваете площадь квартиры. Учитывая сколько стоит м² на рынке недвижимости, можно заверить, что все затраты на ремонтные работы — себя окупят.