Разделить квартиру на две

Разделить квартиру на две - одна из самых сложных, но все же возможных перепланировок.

 

Мы уже публиковали статью о том, как объединить две квартиры на одном или разных этажах. Рассмотрим обратную ситуацию: разделение квартиры на две. Когда это возможно, а когда нет? И какие подводные камни у такой перепланировки?

 

Зачем вообще делить квартиру на две?
Чаще всего отделиться от соседей заинтересованы владельцы долей в коммуналках старого фонда. Нередко разделить квартиру на две, желают, например, семьи из двух поколений. Варианты разные: трехкомнатную — на две однокомнатные, выделить квартиру-студию для студента или чтобы сдавать. При этом недвижимость в документах может быть обозначена как квартира (редко) или доля — часть квартиры (значительно чаще). Случается это потому, что перепланировку с разделением квартиры далеко не всегда можно узаконить.

 

В каких случаях перепланировка с разделением возможна?

Первый жилой этаж

Первая и главная сложность — кухни и санузлы нельзя располагать над жилыми комнатами, а санузлы над кухнями. При перепланировке можно задействовать коридоры, но только их обычно не хватает. Сложно разделить одну квартиру так, чтобы в ней появились две кухни, два санузла и при этом они не оказались над соседскими жилыми комнатами, поэтому реализация на первом этаже выглядит более оптимистично. Либо если под вашей квартирой расположено нежилое помещение (когда вы находитесь, к примеру, на втором этаже, а на первом нежилое коммерческое помещение).

Это требование указано в п. 9.22 СП 54.13330.2016 «Здания жилые многоквартирные» - не допускается размещение уборной и ванной (душевой) над жилыми комнатами и кухнями. Размещение уборной и ванной (душевой) в верхнем уровне над кухней допускается в квартирах, расположенных в двух уровнях.

Технические возможности подведения коммуникаций

Мокрые зоны

Здесь тоже множество ограничений. Если стояки водоснабжения и канализации проходят рядом с будущей кухней или санузлом, и есть возможность до них «дотянуться», то проблем нет. Но проводить канализацию через жилые комнаты вам не разрешат. Пункт 18.11 СП 30.13330.2020 прокладка трубопроводов внутренней канализации не допускается под потолком, у стен, в стенах и в полу жилых комнат. Все полные требования организации мероприятий подробно описаны в СП 30.13330.2020, п. 11.5, 17.8, 18.11, 24.7.

 

И это тоже один из аргументов в пользу первого этажа: коммуникации можно разместить под полом, в подвале, при соблюдении пункта 18.11 выше упомянутого СП.

 

Также стоит отметить, что не всегда хватает допустимого диаметра стояков водоснабжения для устройства дополнительных помещений санузла и кухни. Разрешение от чиновников не дает гарантий реализации с технической стороны. Соблюдая правовые аспекты, обязательно надо вести общение с управляющей компанией дома, с технической стороны – о возможности реализации того или иного проектного решения.

 

Вентиляция

Не менее важной составляющей является вентиляция вновь образованных помещений кухонь и санузлов. Санузел должен подключаться к вытяжному каналу соответствующего типа. Как и кухня, которая подключается к общедомовой вентиляционной системе. И никак не наоборот!

 

Кухня

Провести в новую кухню газ — даже не пытайтесь: только электроплита. Недостаток энергомощностей (стандартный вариант для старых домов — 3 кВт на квартиру; для новых домов – 10 кВт на квартиру) — тоже проблема, но в большинстве случаев она решаема – докупив дополнительную мощность на квартиру.

 

Минимальные размеры

Требования к набору обязательных помещений и их параметрам размыты. Согласно СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные», площадь квартир социального использования государственного и муниципального жилищных фондов должна быть не менее:

• общей жилой комнаты в однокомнатной квартире — 14 кв.м;
• общей жилой комнаты в квартирах с числом комнат две и более — 16 кв.м;
• спальни — 8 кв.м (на двух человек — 10 кв.м);
• кухни — 8 кв.м; кухонной зоны в кухне (столовой) — 6 кв.м
• в квартирах допускается проектировать кухни или кухни-ниши площадью не менее 5 кв.м (СП 54.13330.2016, п. 5.7).

Обычно чиновники, ответственные за согласования, требуют, чтобы все вышеуказанное соблюдалось. И здесь вот какой момент. В упомянутом СНиПе речь не о частных квартирах, а о государственном жилфонде.

Возможны ли поблажки для «частника»? Да, но незначительные. Почему? — Чтобы не дать хитрому частнику повода признать помещение непригодным для проживания, встать на очередь по улучшению жилищных условий и потребовать расселения.

 

Отдельный вход

Если коридор выделяемой квартиры граничит с лестничной площадкой — относительно нет проблем. Потребуется выполнить следующие мероприятия:

• провести техническое заключение главного инженера проекта (далее ГИП), уполномоченного проектной организацией;
• разработать раздел проекта «КР» конструктивные решения (т.к. устраиваемый дверной проем проектируется в несущей стене);
• организовать собрание собственников МКД и получить их согласие.

 

Есть еще более простой случай, когда в квартире имеется два входа в квартиру - с парадной и черной лестниц. В большинстве случаев это старый фонд. Как правило достаточно доказать, что оба входа соответствуют пожарным требованиям.

 

Также есть решение, когда общая прихожая может быть упразднена — превратится в тамбур, из которого есть входы во вновь образованные квартиры. Интересно, что этот тамбур присоединится к общему имуществу собственников многоквартирного дома (далее МКД). И согласие 100% собственников МКД для этого не требуется. Оно необходимо, когда общее имущество уменьшается, а не увеличивается – жилищный кодекс Российской Федерации ст. 36, п. 3 (далее ЖК РФ). Например, при присоединении к квартире части общего имущества (лестничной площадки, общего коридора и т.п.).

Иными словами, вы безвозмездно лишитесь своих квадратных метров.

 

Почему чиновники перестраховываются?

На практике все сложнее. В общих чертах, получившиеся в результате перепланировки помещения должны быть пригодными для проживания, соответствовать нормам ЖК РФ, санитарным и противопожарным требованиям. А сама модернизация не должна ухудшать условия проживания других жильцов многоквартирного дома.

Но единого «кодекса перепланировок», или свода правил в российском законодательстве нет. Поэтому у чиновников имеется множество оснований наложить вето на проект. Такими основаниями могут служить правовые акты местного самоуправления Администрации района – в правовом поле. Понять перестраховщиков можно: неумелые «перепланировщики» способны не только осложнить жизнь соседям, но и довести квартиру до нежилого состояния, а сам дом — до аварийного.

 

Эпилог

После прочтения статьи стало еще больше вопросов, чем ответов? Или ваш случай отличается? Оставьте заявку на обратный звонок, и получите бесплатную консультацию. Наши рекомендации и советы обезопасят вас от неприятных последствий.