Статьи
Перепланировка

Разделить квартиру на две

Начали перепланировку без официального разрешения, и соседи на Вас пожаловались?

21 октября 2022
334 просмотров
10 минут на чтение

Разделить квартиру на две - одна из самых сложных, но все же возможных перепланировок.

 

Мы уже публиковали статью о том, как объединить две квартиры на одном или разных этажах. Рассмотрим обратную ситуацию: разделение квартиры на две. Когда это возможно, а когда нет? И какие подводные камни у такой перепланировки?

 

Зачем вообще делить квартиру на две?
Чаще всего отделиться от соседей заинтересованы владельцы долей в коммуналках старого фонда. Нередко разделить квартиру на две, желают, например, семьи из двух поколений. Варианты разные: трехкомнатную — на две однокомнатные, выделить квартиру-студию для студента или чтобы сдавать. При этом недвижимость в документах может быть обозначена как квартира (редко) или доля — часть квартиры (значительно чаще). Случается это потому, что перепланировку с разделением квартиры далеко не всегда можно узаконить.

 

В каких случаях перепланировка с разделением возможна?

Первый жилой этаж

Первая и главная сложность — кухни и санузлы нельзя располагать над жилыми комнатами, а санузлы над кухнями. При перепланировке можно задействовать коридоры, но только их обычно не хватает. Сложно разделить одну квартиру так, чтобы в ней появились две кухни, два санузла и при этом они не оказались над соседскими жилыми комнатами, поэтому реализация на первом этаже выглядит более оптимистично. Либо если под вашей квартирой расположено нежилое помещение (когда вы находитесь, к примеру, на втором этаже, а на первом нежилое коммерческое помещение).

Это требование указано в п. 9.22 СП 54.13330.2016 «Здания жилые многоквартирные» - не допускается размещение уборной и ванной (душевой) над жилыми комнатами и кухнями. Размещение уборной и ванной (душевой) в верхнем уровне над кухней допускается в квартирах, расположенных в двух уровнях.

ОДНАКО: если у вас была двухуровневая квартира, в ней допускалось размещение уборной над кухней. Но стоит вам заявить о своем желании разделить квартиру на две, каждый ваш этаж будет рассматриваться как отдельная квартира, и права «нижней» в этом случае должны быть соблюдены. То есть, под «мокрыми зонами» должны располагаться только нежилые помещения — те же кухни или прихожие.

Технические возможности подведения коммуникаций

Мокрые зоны

Здесь тоже множество ограничений. Если стояки водоснабжения и канализации проходят рядом с будущей кухней или санузлом, и есть возможность до них «дотянуться», то проблем нет. Но проводить канализацию через жилые комнаты вам не разрешат. Пункт 18.11 СП 30.13330.2020 прокладка трубопроводов внутренней канализации не допускается под потолком, у стен, в стенах и в полу жилых комнат. Все полные требования организации мероприятий подробно описаны в СП 30.13330.2020, п. 11.5, 17.8, 18.11, 24.7.

 

И это тоже один из аргументов в пользу первого этажа: коммуникации можно разместить под полом, в подвале, при соблюдении пункта 18.11 выше упомянутого СП.

 

Также стоит отметить, что не всегда хватает допустимого диаметра стояков водоснабжения для устройства дополнительных помещений санузла и кухни. Разрешение от чиновников не дает гарантий реализации с технической стороны. Соблюдая правовые аспекты, обязательно надо вести общение с управляющей компанией дома, с технической стороны – о возможности реализации того или иного проектного решения.

 

Вентиляция

Не менее важной составляющей является вентиляция вновь образованных помещений кухонь и санузлов. Санузел должен подключаться к вытяжному каналу соответствующего типа. Как и кухня, которая подключается к общедомовой вентиляционной системе. И никак не наоборот!

 

Кухня

Провести в новую кухню газ — даже не пытайтесь: только электроплита. Недостаток энергомощностей (стандартный вариант для старых домов — 3 кВт на квартиру; для новых домов – 10 кВт на квартиру) — тоже проблема, но в большинстве случаев она решаема – докупив дополнительную мощность на квартиру.

 

Минимальные размеры

Требования к набору обязательных помещений и их параметрам размыты. Согласно СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные», площадь квартир социального использования государственного и муниципального жилищных фондов должна быть не менее:
  • общей жилой комнаты в однокомнатной квартире — 14 кв.м;
  • общей жилой комнаты в квартирах с числом комнат две и более — 16 кв.м;
  • спальни — 8 кв.м (на двух человек — 10 кв.м);
  • кухни — 8 кв.м; кухонной зоны в кухне (столовой) — 6 кв.м
  • в квартирах допускается проектировать кухни или кухни-ниши площадью не менее 5 кв.м (СП 54.13330.2016, п. 5.7).
Все квартиры должны быть оборудованы кухней с мойкой посуды и плитой для приготовления пищи; ванной комнатой с ванной (душем) и раковиной (умывальником), туалетом с унитазом или совмещенным санузлом, согласно СП 54.13330.2016, п. 5.9.

Обычно чиновники, ответственные за согласования, требуют, чтобы все вышеуказанное соблюдалось. И здесь вот какой момент. В упомянутом СНиПе речь не о частных квартирах, а о государственном жилфонде.

Возможны ли поблажки для «частника»? Да, но незначительные. Почему? — Чтобы не дать хитрому частнику повода признать помещение непригодным для проживания, встать на очередь по улучшению жилищных условий и потребовать расселения.

 

Отдельный вход

Если коридор выделяемой квартиры граничит с лестничной площадкой — относительно нет проблем. Потребуется выполнить следующие мероприятия:

  • провести техническое заключение главного инженера проекта (далее ГИП), уполномоченного проектной организацией;
  • разработать раздел проекта «КР» конструктивные решения (т.к. устраиваемый дверной проем проектируется в несущей стене);
  • организовать собрание собственников МКД и получить их согласие.

 

Есть еще более простой случай, когда в квартире имеется два входа в квартиру - с парадной и черной лестниц. В большинстве случаев это старый фонд. Как правило достаточно доказать, что оба входа соответствуют пожарным требованиям.

 

Также есть решение, когда общая прихожая может быть упразднена — превратится в тамбур, из которого есть входы во вновь образованные квартиры. Интересно, что этот тамбур присоединится к общему имуществу собственников многоквартирного дома (далее МКД). И согласие 100% собственников МКД для этого не требуется. Оно необходимо, когда общее имущество уменьшается, а не увеличивается – жилищный кодекс Российской Федерации ст. 36, п. 3 (далее ЖК РФ). Например, при присоединении к квартире части общего имущества (лестничной площадки, общего коридора и т.п.).

Если вы передумаете и решите объединить ранее разделенные квартиры, обратного пути не будет: в реальной жизни согласие всех собственников, в том числе из других парадных — результат недостижимый.

Иными словами, вы безвозмездно лишитесь своих квадратных метров.

 

Почему чиновники перестраховываются?

На практике все сложнее. В общих чертах, получившиеся в результате перепланировки помещения должны быть пригодными для проживания, соответствовать нормам ЖК РФ, санитарным и противопожарным требованиям. А сама модернизация не должна ухудшать условия проживания других жильцов многоквартирного дома.

Но единого «кодекса перепланировок», или свода правил в российском законодательстве нет. Поэтому у чиновников имеется множество оснований наложить вето на проект. Такими основаниями могут служить правовые акты местного самоуправления Администрации района – в правовом поле. Понять перестраховщиков можно: неумелые «перепланировщики» способны не только осложнить жизнь соседям, но и довести квартиру до нежилого состояния, а сам дом — до аварийного.

 

Эпилог

После прочтения статьи стало еще больше вопросов, чем ответов? Или ваш случай отличается? Оставьте заявку на обратный звонок, и получите бесплатную консультацию. Наши рекомендации и советы обезопасят вас от неприятных последствий.

Аббревиатура:

 

СП – свод правил

СНиП – строительные нормы и правила

ГИП – главный инженер проекта

МКД – многоквартирный дом

ЖК РФ – жилищный кодекс Российской Федерации

Начали перепланировку без официального разрешения, и соседи на Вас пожаловались?

ПРОЕКТ-КОМ

Была ли эта статья полезна?

ДА
+5
Нет
Количество голосов: 5
Ваш голос учтен.

Задать вопрос или оставить комментарий:

Укажите свой E-mail, если необходимо получить уведомление об ответе специалиста.

ОСТАЛИСЬ ВОПРОСЫ?

ПОЛУЧИТЕ КОНСУЛЬТАЦИЮ ЭКСПЕРТА И ЗАМЕР БЕСПЛАТНО

Примеры выполненных работ

Перепланировка в Невском районе Перепланировка
Район: Невский
Адрес: Тельмана ул., д.52, кор.2, лит.Ф
Тип дома: Многоквартирный

Согласование перепланировки и переустройства квартиры

Подробнее...
Перепланировка в Петроградском районе Перепланировка
Район: Петроградский
Адрес: Константиновский пр., д.23, лит.А
Тип дома: Многоквартирный

Согласование перепланировки и переустройства квартиры

Подробнее...
Перевод нежилого помещения в жилую квартиру в Мурино Перепланировка
Район: Всеволожский район, Муринское сельское поселение, пос. Мурино
Адрес: улица Шоссе в Лаврики, д.34, кор.1
Тип дома: Многоквартирный

Перевод нежилого помещения в жилой фонд

Подробнее...
Перепланировка в Кировском районе Перепланировка
Район: Кировский
Адрес: Двинская ул., д.6, стр.1
Тип дома: Многоквартирный

Согласование перепланировки и переустройства квартиры

Подробнее...
Кухня-ниша в Центральном районе. Кухня в коридоре Перепланировка
Район: Центральный
Адрес: Мытнинская ул., д.1/20, лит.А
Тип дома: Многоквартирный

Согласование перепланировки и переустройства квартиры

Подробнее...
все перепланировка газоснабжение электроснабжение кга кгиоп архив

Рекомендуем

Перепланировка 15 марта 2024
254 просмотров
12 минут на чтение
Перепланировка с объединением балкона и(или) лоджии
Перепланировка 10 января 2024
568 просмотров
15 минут на чтение
Проходная кухня-ниша в коридоре квартиры многоквартирного дома: кухня без окна
Перепланировка 30 ноября 2023
524 просмотров
10 минут на чтение
Разделить одну комнату на две отдельные с глухой перегородкой
Перепланировка 24 августа 2023
794 просмотров
10 минут на чтение
Гидроизоляция помещений в квартире многоквартирного дома
Перепланировка 17 октября 2022
348 просмотров
18 минут на чтение
Перепланировка квартиры
Перепланировка 03 апреля 2024
388 просмотров
11 минут на чтение
Убрать дверь из проёма - это перепланировка? А перенос проёма?
Перепланировка 21 октября 2022
443 просмотров
4 минуты на чтение
Поэтажный план и экспликация как заказать?
Перепланировка 07 декабря 2022
634 просмотров
10 минут на чтение
Перепланировка ванной