Перенос мокрой точки в квартире многоквартирного дома

Перемещение мокрых зон, как и другие виды ремонтных работ по перепланировке и(или) переустройству квартиры, регламентируются действующим строительно-санитарным нормам для многоквартирных зданий, обеспечивающим комфортные жилищные условия и безопасное проживание всем жильцам дома.

 

Поэтому первое, что необходимо сделать:

На этапе планирования перепланировки, это выяснить, как, согласно действующему законодательству, можно, а как нельзя выполнять перенос мокрой точки в многоквартирном доме.

А второе – как и где получить разрешение на проведение работ.

 

И что делать, если на Вас пожаловались соседи в Жилищный надзор, а официального разрешения на проведение работ Вы не имеете?

 

Найти ответы на все эти вопросы Вы сможете в нашей статье.

 

 

Мокрая точка в квартире – это что?

Мокрой зоной или мокрой точкой называют помещения с повышенной влажностью (потому что есть источник воды), в которых обязательна гидроизоляция пола. К ним относятся: ванные комнаты, уборные, туалеты, душевые и совмещенные санузлы.

Кухня – это мокрая зона или нет?

Частый вопрос: является ли кухня мокрой зоной? Нет, кухонное помещение мокрой точкой не считается несмотря на то, что имеется источник воды.

 

 

Можно ли переносить мокрую зону

С технической точки зрения провести подобную перепланировку не так уж и сложно. В первую очередь при переносе санузла необходимо подвести под место будущей уборной коммуникации, если говорить простыми словами – сливной стояк и холодную воду для слива. Сливной стояк диаметром 100 мм пускают под уклоном 2 мм, а диаметром 50 мм – под уклоном 3 мм. Холодную воду можно подвести, используя любые доступные материалы, будь то металл, полипропилен или металлопластик.

 

Само собой никто не желает наслаждаться зрелищем открытых труб у себя в квартире, а потому понятно желание как-то спрятать их в стену. В этом случае Вы можете устроить сантехнический короб, но обязательным пунктом при этом будет устройство на нем ревизионного люка, при помощи которого будет осуществлен доступ к тем самым трубам (СП 54.13330.2022 пункт 9.26).

 

Работает эта схема только в том случае, если перемещение санузла планируется на расстояние не более 5 метров. В противном случае реализовать такой проект не будет иметь смысла из-за того, что естественный уклон сливной трубы поднимет унитаз на высоту, недопустимую планировкой средней квартиры, а полуметровый подиум превратит Ваш туалет в тронный зал.

 

Но и в этой ситуации есть решение: система принудительной канализации. Если не вдаваться в нюансы, то представляет она собой насос с измельчителем - система Сололифт «Sololift».

 

Система принудительной канализации имеет два существенных преимущества: слив происходит по трубам меньшего диаметра (20 и 32 мм) и может осуществляться не только по горизонтали, но и по вертикали высотой до семи метров. В настоящее время существует множество моделей систем принудительной канализации с разной конструкцией и от разных производителей.

 

Однако техническая сторона не единственное, что должно Вас беспокоить. Помимо этого, существует и ряд санитарно-строительных правил, необходимых к исполнению.

 

Вот перечень нескольких ключевых требований для разработки проектных решений:

пример минимальной площади нанесения гидроизоляции по периметру и на высоту попадания струи воды

 

 

Мокрые помещения в комнате и кухне

Категорически запрещено размещать мокрые зоны над жилыми комнатами и кухнями (в том числе кухнями-столовыми и кухнями-нишами).

В основном многоквартирные дома построены таким образом, что по одному стояку на всех этажах квартиры имеют одинаковую планировку. То есть туалеты расположены над туалетами, ванные – над ванными, кухни – над кухнями, комнаты – над комнатами.

 

При проведении перепланировки расположение помещений в квартире, где проводятся ремонтные работы, относительно других квартир будет изменено. Изменять планировочное решение квартиры законодательством не запрещено, но при этом нельзя ухудшать жилищные условия соседей — ниже и вышерасположенных квартир.

 

Если же перенести, к примеру, туалет на часть площади жилой комнаты своей квартиры, то он окажется над жилой комнатой квартиры, расположенной этажом ниже. А пункт 7.20 СП 54.13330.2022 это делать запрещает, поэтому подобный вариант перепланировки квартиры не удастся согласовать.

 

То же самое касается и переноса туалета на часть площади кухни. Существующими правилами расположение мокрых точек непосредственно над кухнями не допускается.

 

Поэтому в большинстве квартир согласовать перепланировку с переносом мокрых зон на территорию комнаты или кухни невозможно. Однако есть несколько исключений, позволяющих провести данное мероприятие без нарушения вышеупомянутых норм:

• Квартира, в которой планируется перенос мокрой точки, располагается на первом этаже – ниже первого этажа чаще всего находятся нежилые технические помещения.
• Квартира расположена выше первого этажа, но под ней находится нежилая площадь какой-либо организации.
• Перепланируется двухуровневая квартира, а в жилых помещениях такого типа допускается размещение туалета непосредственно над своей кухней.
• У соседей снизу согласована и проведена аналогичная перепланировка.
• Единовременно согласовать и ввести в эксплуатацию все квартиры секции жилого дома.

 

Кратко прокомментируем перечисленные исключения, при которых мокрые точки в квартире возможно перенести и (или) расширить на площадь кухни или жилой комнаты.

 

Квартира собственника расположена на первом этаже жилого дома. В этом случае никаких препятствий в согласовании проекта перепланировки нет, так как внизу никаких жилых помещений быть не может. И даже если под данной квартирой расположено подвальное помещение, на процессе согласования это никак не отразится.

 

Этаж ниже полностью занят нежилым помещением. Как правило, это касается квартир на втором этаже. Либо когда первый этаж изначально был нежилым. Или, когда квартира первого этажа была переведена в нежилой фонд для коммерческих целей использования.

 

Нами реализована перепланировка с увеличением совмещенных санузлов за счет жилых комнат:

1й план — планировка нежилого помещения на 1м этаже. 2й и 3й планы — планировка нашей квартиры ДО и ПОСЛЕ перепланировки

 

Под площадью расширения ванной комнаты и санузла за счет части площади жилых комнат — находится нежилое помещение. 

 

Какие случаи (кроме нашего) еще возможны?

К примеру, под площадью расширения мокрых точек находятся помещения: гардеробная, кладовая или коридор. Такой вариант возможен в случае, если владелец квартиры снизу выполнил и официально согласовал перепланировку по переносу или увеличению площади вышеперечисленных помещений за счет кухни/комнаты.

 

То есть в данном случае мы размещаемся не над площадью кухни/комнаты, а над площадью другого помещения, которое до согласования перепланировки относилось к кухне/комнате соседей снизу.

 

Второй этаж двухуровневой квартиры. Собственник имеет право разместить свою мокрую зону над своей же кухней. Тем самым мы не нарушаем права соседа снизу.

 

Если в квартире этажом ниже ванная (туалет) уже увеличена на часть площади кухни (комнаты). Теоретически этот случай возможен, но на практике встречается редко. Здесь, опять же, под квартирой Вашего соседа снизу должно быть нежилое помещение, иначе он бы не смог согласовать данную перепланировку. И тогда в тех же границах, как и у соседа, можно осуществить перенос или увеличить санузел за счет кухни (жилой комнаты).

 

Выглядит этот вариант приблизительно так:

Предположим, есть квартира на первом этаже. Собственник может смело увеличивать ванную за счет кухни. Он это сделал и согласовал. Далее точно такое же расширение может сделать собственник на втором этаже и так далее. Отметим также, что если какой-нибудь из собственников, допустим, на четвертом этаже не захочет делать подобную перепланировку, то на пятом этаже владелец жилья уже не сможет согласовать подобное несмотря на то, что на первом, втором и третьем это уже согласованно.

 

Пример того случая, когда сосед сверху квартиры 3-го этажа, может увеличить/перенести свои мокрые зоны после нашей согласованной перепланировки ниже на 2-м этаже в квартире:

1й план — наша планировка после согласования перепланировки. 2й план — планировка квартиры соседа выше

 

• планировка квартиры на 2м этаже нами согласована — границы мокрых зон увеличены.
• собственник квартиры вышерасположенной квартиры над нами на 3м этаже, может увеличить свои мокрые точки.

 

Единовременно согласовать и ввести в эксплуатацию все квартиры секции жилого дома. Самый редкий случай жизни. За всю нашу практику работы такой случай был единичный. Мы согласовали проекты перепланировок квартир 5-ти этажного жилого дома единовременно, и ввели в эксплуатацию. Тут стоить отметить важное требование – согласование и ввод в эксплуатацию этапы проводятся одновременно по всем квартирам. Очень объемная работа на этапе подготовительных работ.

 

 

Перенос мокрой точки в коридор

Если при переносе помещений мокрых зон в жилую комнату и кухню имеются серьезные ограничения, о которых уже было сказано, то перенос мокрой зоны в коридор или кладовку/встроенный шкаф/гардеробную практически всегда возможно согласовать, хотя проведение такой перепланировки также имеет некоторые нюансы.

 

Как уже было сказано, СП 54.13330.2022 запрещает располагать ванные комнаты и санузлы над жилыми комнатами и кухнями.

 

Поэтому если сосед, проживающий в квартире снизу, официально сделал у себя перепланировку с расширением комнаты или кухни на коридор, то данный факт сделает невозможным согласование переноса туалета или ванной в коридор в Вашей квартире, поскольку Ваш туалет/ванная в этом случае окажется над расширенной частью комнаты или кухни соседа, что будет нарушением действующих норм.

 

Если же сосед снизу не делал перепланировку с присоединением коридора или части его площади к кухонному или жилому помещению, то расширение мокрой зоны за счет коридора или устройство мокрой зоны в коридоре путем ее переноса в своей квартире Вы согласовать сможете.

 

 

Можно ли уменьшить мокрую зону?

Поскольку обычно в жилых домах мокрые точки – это помещения, которые имеют незначительную площадь, целями перепланировки, как правило, являются:

• совмещение санузла;
• расширение мокрых зон на прилегающие помещения.

 

Но в редких случаях собственники спрашивают, а можно ли уменьшить мокрую зону в квартире?

 

Перепланировка мокрой зоны в квартире, когда требуется сократить ее площадь, разрешена, но только должны соблюдаться нормы, о которых говорилось выше. То есть принципиальное значение имеет, как освободившаяся от санузла или ванной площадь будет в дальнейшем использована.

 

Увеличение за счет мокрой зоны коридора, кладовки или подсобных помещений вполне осуществимо. А вот использовать мокрую точку для расширения комнаты или кухни допускается исключительно на последнем этаже, потому что в остальных случаях кухня или комната окажутся под мокрой зоной соседей сверху, что не согласуют.

 

 

Что нельзя делать при переносе мокрых зон

Говоря о запретах при переносе туалета, стоит отметить, что при проведении данного вида перепланировки запрещено:

• Использовать для размещения помещения, оборудованного унитазом, балкон или лоджию. Переносить санузел, равно как и ванную комнату, на балкон (лоджию) запрещено независимо от того, в каком доме и на каком этаже находится перепланируемая квартира.
• Устраивать пол в туалете/ванной без выполнения гидроизоляции. То есть полы в мокрых помещениях обязательно должны быть выстелены гидроизоляционным материалом.
• Прокладывать трубопроводы канализации и водоотведения через перегородки жилых комнат.
• Устраивать мокрые зоны без системы вентиляции (естественной и/или принужденной).
• Нарушать требования Свода правил «Полы» (СП 29.13330.2011), согласно которым пол в туалете и ванной должен быть на 15-20 мм ниже, чем в смежном коридоре, или отделяться порогом высотой также 15-20 мм.

 

 

Ванная комната с окном выходящим на улицу

Великолепное дизайнерское планировочное решение.
Из-за технических особенностей возведения жилых домов кухни и санузлы часто граничат и имеют общую стену. Логично, что некоторые собственники такой недвижимости задумываются о том, чтобы на месте кухни организовать просторную ванную с окном, а кухню перенести, к примеру, в гостиную.
Кто-то скажет - что это невозможная задача, кто-то - сложно реализуемая.

Этому мешает ранее упомянутый свод правил СП 54.13330.2022.
Согласно которому, над кухней запрещено организовывать ванную комнату. Многим этот запрет кажется абсурдным: и кухня, и ванная являются «мокрыми зонами» — в чем нарушение? Проблема в том, что в 60-е годы, когда эти запреты утверждали, технологии строительства были другими — они не обеспечивали гигиеническую защиту кухни, расположенной под ванной комнатой. Времена прошли, технологии несколько раз сменились, а запреты остались.

 

Но что же делать, если под Вами аналогичная планировка квартиры?

Именно такую задачу мы реализовали в проекте перепланировки квартиры:

• Устройство подсобного помещения за счет части площади кухни.
• Демонтаж не несущей перегородки между помещением бывшего туалета и части площади бывшей кухни (иными словами устройство санузла на площади бывшего туалета с устройством раздвижной двери во всю ширину проема, граничащей с подсобным помещением).

 

Что в итоге получилось:

• Согласовали перепланировку в соответствии с СП (сводом правил), разграничив отдельно «Подсобное помещение» и «Совмещенный санузел», а при открытии раздвижной двери во всю ширину проема, помещения имеют единый вид совмещенного санузла с окном, выходящим на улицу.

планировка квартиры до и после согласования перепланировки и переустройства

 

 

Согласование мокрых зон

Что касается процесса согласования перепланировки с переносом мокрых зон, то он мало чем отличается от прочих видов переустройства и перепланировки квартир.

Если говорить коротко, то Вам потребуется:

 

Первый вариант «почти всё самостоятельно»

1. Запросить актуальные сведения ЕГРН на Вашу квартиру и на квартиры ниже и выше расположенные.

2. Запросить в УК дома план инженерных сетей. Если таковые отсутствуют – заказать их изготовление в проектной организации.

3. Заказать обследование технического состояния дымохода и вентиляционных каналов.

4. Заказать техническую документацию в специализированной организации имеющую лицензию на вид работ по изготовлению технической инвентаризации:

• технический паспорт на Вашу квартиру;
• план помещения вышерасположенного;
• план помещения нижерасположенного.

 

5. Заказать проект переустройства и перепланировки квартиры в проектной организации имеющую допуски СРО.

Перед выполнением проекта разрабатывается «ТЗ» техническое заключение по результатам обследования строительных конструкций в зоне проведения работ.

6. Согласовать данный проект во всех необходимых учреждениях:

• УК дома (управляющая компания);
• ОГПН (отдел государственного пожарного надзора);
• МВК (районная межведомственная комиссия).

 

7. Заключить договор:

• подрядных (строительных работ);
• технического надзора (акты срытых работ);
• вывоза строительного мусора.

 

8. Выполнить строительно-ремонтные работы в соответствии с согласованным проектом.

9. Вызвать кадастрового инженера для обмера снятия новой площади и планировки квартиры.

10. Подать полный пакет документации в МВК при Администрации района на приемку в эксплуатацию выполненных работ. Получить акт ввода в эксплуатацию.

11. Заказать технический план. Подать его в Росреестр на внесение изменений. Получить в ответ новую выписку из ЕГРН с актуальными сведениями.

 

Второй вариант «всё под ключ»

Вам потребуется оформить в нотариальной конторе доверенность, а всё остальное сделает за Вас проектная организация.

Мы проектная организация ООО «ПРОЕКТ-КОМ» имеем все необходимые допуски (лицензии) СРО:

• СРО для подготовки проектной документации (проект).
• СРО для осуществления строительства (договор подряда).
• СРО для осуществления технического надзора (освидетельствование скрытых работ).

 

Вы можете поручить нам подготовку проектных документов, и полное их сопровождение под ключ. От Вас понадобится только доверенность.

 

 

 

Жалоба соседей в Жилищный надзор

Вернёмся к поставленному в статье вопросу!

Что делать, если на Вас пожаловались соседи в Жилищный надзор, а официального разрешения на проведение работ Вы не имеете?

 

И да, звонят с жалобой очень часто, когда в процессе ремонтных работ, на лестничной клетке (в парадной) образуется много строительной пыли, а шум и дрожь стен соседей наводят на мысль — что сносятся несущие конструктивные стены.

 

Чем грозит самовольная перепланировка без официального разрешения. По этапам:

• Предписание районной межведомственной комиссии при Администрации города (МВК);

• Отключение квартиры от системы газоснабжения (заглушка на сварке);

• Административная ответственность (штраф);

• Неоплата штрафа в установленный срок – 2й штраф;

• Издержки ремонта фасада здания (восстановление в исходный вид);

• Судебный иск. Запрет на выезд за границу;

• Неисполнение судебного решения – продажа квартиры с торгов.

 

Для того, чтобы успеть урегулировать нарушения на добровольной основе — необходимо оперативно:

• провести обследование квартиры на предмет возможности реализации;
• провести замеры выполненных работ — анализ планировки на предмет нарушений;
• разработать проект перепланировки и переустройства;
• подать обращение в Администрацию района на согласование перепланировки;
• предоставить доступ в квартиру — по требованию Администрации района.

 

В случае бездействий спустя отпущенное время Администрацией района на устранение выявленных нарушений, Вы получите судебный иск.

Истец — Администрация района.

Ответчик — Вы.

И когда Администрация города подает иск в суд, у юристов стоит только одна задача — суд выиграть!

Пройти этот путь самостоятельно или обратиться за помощью в специализирующуюся организацию?

Выбор всегда за Вами. А мы предлагаем оставить заявку на обратный звонок, и получить бесплатную консультацию.