Перепланировка квартиры

Дом или квартира – это место уюта и комфорта. И несмотря на то, что рынок квартир и планировок сейчас в СПб разнообразен, многие жители не хотят менять свое жилье, но хочется, чтоб оно было удобным. Довольно часто, чтоб это стало возможным требуется вмешательство в план квартиры.

Перепланировка – дело серьезное. Настоятельно не рекомендуется делать ее без согласования, потому что это чревато не только проблемами с законом, но и может представлять угрозу целостности дома.

В данной статье мы вкратце опишем, как пройти тернистый путь от идеи перепланировки, до её реализации, какие документы и инстанции нужно задействовать, и как избежать возможных проблем.

Нормативная база по вопросу

Разработка проекта. Что невозможно согласовать 

Улучшение жилищных условий при помощи перепланировки – довольно частое явление. Если речь идет о старом фонде, то наиболее распространено увеличение площади кухни в хрущевке за счет объединения ее с комнатой, создание изолированной комнаты из проходной, объединение санузла. В панельном доме, где обычно все внутренние перегородки - не несущие, вариантов переустройства, может быть множество. В современных домах собственники часто пытаются «перекроить» комнаты на свой вкус, за счет коридора, балкона или изменения конфигураций комнаты, переноса дверных проемов. Иногда требуется объединить две квартиры в одну, или наоборот – разделить трехкомнатную квартиру на однокомнатную и двухкомнатную. Возможен вариант, когда изначально 3 комнатная квартира в процессе перепланировки по документам становится 2 х комнатной.

На этапе, когда у собственника жилья имеется предварительный эскиз новой планировки, самым правильным решением будет обратиться к специалистам, имеющим свидетельство о допуске к работам по перепланировке, выданным саморегулируемой организацией - фактически реестр проектировщиков. В этом случае, организация будет заниматься подготовкой пакета документов и обращаться в уполномоченные органы государственной власти для получения необходимых разрешений. Чтобы фирма смогла представлять интересы собственника, необходима доверенность, заверенная у нотариуса, формулировка ее универсальная и включает в себя только действия, направленные на подачу, получение документов о перепланировки, о чем нотариус обязан разъяснить собственнику. Стоит отметить важность обращения в проектную организацию, которая первоначально проведет анализ желаемой измененной планировки квартиры, по всем ГОСТам, СП сводам правил и т.д. В случае нарушений – предложит альтернативный вариант проектных решений по планировке помещений квартиры.

На объект недвижимости выходит проектировщик – проводит замер фактических размеров и обследует техническое состояние конструкций здания. Через несколько дней собственник получает для утверждения проект– основной документ, в котором до миллиметра выверены все изменения. Проект, который был разработан на основании полученных данных, таких как:

• обмерный план помещений;
• актуальные сведения выше и ниже расположенных помещений;
• технические характеристики дома;
• заключение по результатам обследования технического состояния конструкций здания;
• план инженерных сетей;
• дизайн эскиза планировки (можно даже от руки карандашом на листе).

Сразу стоит отметить, что данную работу строитель или бригадир не уполномочен выполнять. Эту работу выполняет инженер проектной организации.

Ряд организаций, которые рассматривают возможность проведения перепланировки до вынесения решения МВК:

1. УК – управляющая компания дома.
2. ОГПН – отдел государственного пожарного надзора.
3. КГИОП – комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры.
4. КГА – комитет по градостроительству и архитектуре.
5. Банк.

Если квартира куплена в ипотеку - необходимо получить согласие банка на перепланировку. Для этого потребуется предоставить в Банк проект и письменное уведомление от страховой компании, если страховка оформлена в сторонней организации, если все оформлялось в одном Банке – достаточно только предоставить проект перепланировки. Положительным ответом будет письмо согласие.

Какие варианты узаконить будет невозможно:

• Расширение и перенос «мокрых» зон (санузел, ванная, уборная, туалет) за счет части жилых комнат и помещения кухни. Исключение - если квартира находится на 1 или 2 этаже и под ней подвал или нежилое помещение, либо у соседей снизу сделана перепланировка - можно повторить.
• Объединение газифицированной кухни с комнатой без установки двери.
• Перенос кухни в помещение комнаты и наоборот. Исключение 1го/2го этажа.
• Полный снос несущих стен и колонн.
• Вынос радиаторов на лоджию и балкон.
• Подключение теплых полов к центральному отоплению.
• Присоединение общедомового имущества (расширение квартиры за счет чердака или общей части парадной).

Разрешение на производство работ  

В Санкт-Петербурге полномочия по согласованию проектов переустройства возложены на межведомственные комиссии при Администрации района. Документы, которые необходимо предоставить в МВК:

• Заявление о перепланировке и/или переустройства.
• Согласие жильцов квартиры (все собственники и зарегистрированные люди).
• Правоустанавливающие документы - выписка ЕГРН.
• Проект перепланировки и переустройства.
• Технический паспорт на квартиру.
• Поэтажные планы дома.
• Акт обследования технического состояния дымохода и вентиляционных каналов.
• Справка подтверждения электрической мощности на квартиру.
• Исполнительная документация внутридомового газопровода (требование для газифицированных квартир).
• План инженерных сетей дома.
• Техническое заключение о состоянии строительных конструкций, и о допустимости и безопасности работ.
• Согласие Банка.
• Письмо согласие УК.
• Письмо о соответствии пожарных требований в проектной документации ОГПН.

Рассмотрение документов занимает 45 календарных дней. Положительным ответом будет решение о согласовании перепланировки жилого помещения с указанием срока производства ремонтно-строительных работ.

Проведение ремонтно-строительных работ

После получения разрешения на перепланировку, собственник недвижимости может приступать к реализации перепланировки, в установленных сроках производства ремонтно-строительных работ – а именно 12 месяцев со дня подписания решения районной МВК. В случае если ремонт затянулся или заморозился, собственник в праве подать заявление в МВК о пролонгации разрешения, и МВК выдаст обновленное решение с новыми сроками, также в 12 месяцев.

Стоит отметить важность официального ремонта, т.е. заключения официального договора об оказании услуг с бригадой ремонтных работ, у которой имеется лицензия на осуществление профессиональной деятельности.

В противном случае, когда Вам сделали ремонт хорошие знакомые на честном слове без документации и необходимой лицензии, ввести в эксплуатацию выполненную перепланировку в МВК станет невозможным.

МВК требует предоставить им по завершению работ:

• Договор подрядных работ.
• Договор технического надзора с актами скрытых работ.
• Договор/справка вывоза строительного мусора.
   

Обязательное наличие лицензии к каждому договору, заверенной печатью и подписью организации.

Исходя из выше всего изложенного, стоит отметить, что возможное удорожание ремонтно-строительных работ несет собой и положительные качества. Например, технический надзор может уберечь Вас от ошибок строителей, которые могут на глаз возвести новые перегородки, или демонтировать старые.

Ведь любые отклонения от согласованного проекта перепланировки приведут Вас к трудностям. Как минимум к повторному кругу согласований. Как максимум к переделке ремонтно-строительных работ, в случае нарушений планировки по ГОСТ или СП, что повлечет за собой колоссальное удорожание ремонта.

Ввод в эксплуатацию

По завершению строительно-монтажных работ, собственник обязан обратиться к кадастровому инженеру для замера объекта недвижимости. Инженер, который обследует квартиру, выполняет точные замеры, и выдает ответом – обмерный план с точными фактическими размерами стен, и экспликацией помещений, с точными площадями помещений и их наименований.

Кадастровый инженер — это не проверяющий орган, и ему не интересен Ваш проект. Соответствие выполненного ремонта с согласованным проектом будет проверять МВК, поэтому необходимо внимательно сверять полученную работу.

В МВК обращаться еще рано, идем в ОГПН – подаем заявку на приемку в эксплуатацию, и подкрепляем обмерный план. Пожарный инспектор по регламенту в течении 30 календарных дней, осуществит выход с проверкой на Вашу квартиру и выдаст заключение, об отсутствии или наличии нарушений пожарной безопасности.

Что именно пожарный инспектор проверит на квартире:

• Ширину дверных проемов.
• Направление открываний дверей.
• Наличие отдельного крана для присоединения пожарного шланга.
• Наличие рукава пожаротушения от 15 м. (шланг).
• Наличие пожарных датчиков во всех помещениях кроме мокрых зон.
• Соответствие обмерного плана и проекта перепланировки.
• Соответствие чистовых материалов с проектом.

Положительным ответом будет акт с заключением о соответствии объекта с представленной проектной документацией.

Имея полный пакет документов упомянутых ранее, собственник недвижимости или законный его представитель обязан предоставить в МВК все документы в оригинальном виде, и написать заявление о приемке в эксплуатацию выполненных работ, с указанием телефона обратной связи.

По истечению N-го времени по телефону назначат день выхода комиссии на квартиру.

Что именно МВК проверит на квартире:

• Соответствие всех требований ОГПН.
• Соответствие обмерного плана и согласованного проекта перепланировки.
• Соответствие чистовых материалов с проектом.
• Соответствие прокладки инженерных сетей с проектом.
• Фасад дома в пределах зоны квартиры.
   

На предмет чего комиссия будет проверять фасад дома? На наличие или отсутствие внешнего оборудования, будь это внешний кондиционер, вентиляционная решетка, или же телевизионная антенна. В случае наличия, МВК потребует предоставить согласование оборудования с КГА, и разрешение об установке с УК. В случае отсутствия хотя бы одного из двух документов, МВК откажет в приемке в эксплуатацию квартиры.

Также МВК проверит абсолютно все размеры обмерного плана электронной рулеткой, и любое отклонение будет также основанием для отказа.
 

Что МВК проверит после выхода на квартиру. Соответствие:

• Договора подрядных работ.
• Договора технического надзора и актов скрытых работ.
• Договора/справки вывоза строительного мусора.
• Срок лицензий организаций выдавшие документацию по завершению ремонтно-строительных работ.

Что имеется в виду? Дата проведения работ. Наличие актов скрытых работ на все работы. Соответствие материалов отделки, указанных в актах. Подтверждение организаций выполненных работ на объекте недвижимости. МВК делает запрос в организации.

В случае прохождения всех пунктов проверки, члены комиссии МВК пишут решение о приемке в эксплуатации, подписывают, и отдают документ на подпись главе Администрации района, или его заместителю.

По истечению N-го времени акт регистрируют, и оповещаю собственника или его законного представителя о вводе в эксплуатацию работ по перепланировке, и приглашают на получение документа.

Внесение изменений в Росреестр. Получение новой выписки ЕГРН

Перед тем как заказывать документ технический план, необходимо повторно обратиться в Банк, только с конкретной формулировкой, согласие на – внесение изменений в сведения об объекте недвижимости, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, после проведения перепланировки.

Положительным ответом будет письмо согласие.

На основании всех полученных документов по согласованию перепланировки, необходимо повторно обратиться к кадастровому инженеру по изготовлению:

• Технический паспорт на квартиру.
• Технический план.

Документ технический план необходимо подать в Росреестр через МФЦ, на внесение изменений в сведения ЕГРН.

Положительным ответом будет новая выписка ЕГРН с актуальными сведениями, новой площадью квартиры и новым планом. Срок оказания государственной услуги составит 7 рабочих дней.

Последствия незаконной перепланировки

1. Конфликты с соседями, которые могут быть возмущены вашими самовольными действиями, или даже пострадавшими от аварийного последствия.
2. Предписание органа местного самоуправления районной межведомственной комиссии при Администрации района (МВК).
3. Административная ответственность в виде штрафов.
4. Судебные иски.
5. Отключение подачи газа в квартиру.

Выводы

Имея огромный опыт за плечами совершенно различных жизненных ситуаций, можем сказать однозначно – рано или поздно собственнику недвижимости приходится сталкиваться с вопросом согласования перепланировки. Вкратце приведем оба варианта.

№1 когда рано. Собственник недвижимости своевременно согласовал перепланировку до начала проведения работ. Проблем никаких.

№2 когда поздно. Собственник недвижимости занялся согласованием перепланировки спустя время, когда уже выполнены работы по перепланировке. Какие причины подтолкнули к этому? Приведем самые популярные:

• Продажа квартиры покупателю с ипотекой (банк не одобрит сделку с незаконной перепланировкой).
• Продажа квартиры, когда покупатель просит скидку в 2 раза превышающую среднюю стоимость оформления документов по согласованию перепланировки (отчасти покупателя можно понять).
• Жалоба соседей, следствие которой повлечет за собой предписание УК и/или МВК.

Алгоритм действий и конечный исход, в обоих вариантах будут одинаковы, возможным исключением будут выставленные штрафы, и напряженные взаимоотношения с УК и/или соседями.

Бесспорно, существует и 3й и 4й различные варианты, когда например собственность передаётся по наследству, без продажи, и без разногласий с соседями.

Делать по закону для собственного спокойствия, или на авось пронесет, выбор всегда за Вами.  А мы предлагаем оставить заявку на обратный звонок, и получить бесплатную консультацию. 

Вопрос-ответ

Начали перепланировку без официального разрешения, и соседи на Вас пожаловались?

решить проблему

ПРОЕКТ-КОМ

Подписаться:

На рассылку:

Подписаться

На нас в социальных сетях: