Как перевести квартиру в нежилое помещение

С 9 июня внесение изменений в использование жилого помещения, перевод его в нежилое, стало более сложным процессом. Начали действовать новые требования - получение письменного согласия соседей со всех сторон, а также включение протокола общего собрания в список необходимых документов.
Кроме того, для проведения такого собрания был установлен отдельный порядок определения кворума и подсчета голосов.

Что изменилось?

• В список документов, необходимых для согласования перевода, добавлены протокол общего собрания и письменное согласие соседей.
• Установлены специальные правила для определения кворума на собрании по вопросу перевода, которые зависят от количества подъездов в доме.
• Решение о переводе принимается большинством голосов участников с учетом количества подъездов.
• Для помещений, имеющих общее перекрытие с будущими коммерческими объектами, требуется письменное согласие от собственника каждого такого помещения.
• Если перевод требует реконструкции, требуется согласие от 100% собственников помещений во всем доме, что оставалось прежним.
• После перевода необходимо исключить проход через общие помещения, которые ранее использовались жильцами квартир.

Сделано это с целью обеспечить согласование и учет интересов всех участников.

Зачем переводить жилое в нежилое?

В жилом помещении разрешено только проживание или совмещение с личными подработками. Однако запрещено использовать квартиру как офис для приема клиентов, переоборудовать ее в продуктовый магазин, склад или хостел. Для осуществления этого необходимо изменить назначение помещения и официально классифицировать его как нежилое.

Процедура перевода жилого помещения в нежилое является отдельной и требует выполнения определенных требований к самому помещению. Это может включать оборудование отдельного входа, усиление звукоизоляции и установку пожарной сигнализации.

Кроме того, необходимо собрать необходимые документы в соответствии со списком, предусмотренным статьей 23 жилищного кодекса. Заявление будет рассмотрено специальным органом, и если все требования выполнены, изменение назначения помещения будет разрешено.

Однако, если не будет предоставлено достаточное количество документов или перевод невозможен, может быть выдан отказ.

А при чем тут соседи?

В прошлом требовалось формальное согласие всех жильцов многоквартирного дома на перевод помещения в нежилое. Протокол общего собрания не входил в список обязательных документов. 

Однако, такое согласие все же требовалось, если перевод включал действия, связанные с общим имуществом. Например, если предприниматель приобретал квартиру и планировал открыть в ней салон красоты. В таком случае ему нужно было создать отдельный вход с улицы и пристройку. Но, занять часть общего участка возле дома можно было только с согласия всех жильцов.

Если такое согласие не было получено, соседи могли обратиться в суд и требовать возврата помещения в прежнее состояние. В результате помещение оставалось жилым, салона там не появлялось, а предпринимателю приходилось удалить крыльцо и навес.

Сейчас протокол общего собрания собственников стал обязательным документом. Принятие решения о судьбе и назначении помещения теперь зависит не только от его владельца, но и от мнения соседей. Если они высказывают противоположное мнение, то даже без проведения реконструкции или изменений внутри помещения перевод будет невозможен.

Документы для перевода.

• Протокол общего собрания, в котором одним из вопросов повестки дня будет получение согласия других жильцов на изменение назначения данного помещения в нежилое. Это означает, что на обсуждение следует выносить не только вопрос о реконструкции или перепланировке, но и конкретное изменение назначения помещения.
• Письменные согласия всех прямых соседей, то есть собственников смежных помещений. Перевод должен быть лично согласован с пенсионеркой из квартиры справа, молодой семьей из квартиры сверху и мужчиной, постоянно проживающим за границей, владеющим долей в квартире слева.

Если соседская бабушка выступит против перевода помещения в нежилое, заявление будет отклонено. Даже если все остальные жильцы мечтают о наличии продуктового магазина и аптеки в соседнем подъезде, без согласия бабушки этот вопрос будет неразрешимым.

Для общего собрания тоже  установили свои правила кворума.

Кворум - это минимальное количество голосов, необходимое для того, чтобы собрание имело право рассмотреть конкретный вопрос. В зависимости от повестки дня, требуется определенное количество голосов для достижения кворума. Если на собрании обсуждается вопрос о согласии на перевод помещения в нежилое, то правила определения кворума устанавливаются в соответствии с новым законодательством.

Если в многоквартирном доме имеется несколько подъездов, для достижения кворума необходимо соблюдать два условия одновременно. 

Важно не путать эти условия, иначе решение может быть оспорено. 

При организации собрания в таком доме необходимо получить не менее половины голосов от собственников, но при этом более чем 2/3 голосов должны быть представлены именно от собственников из нужного подъезда.

Подсчет голосов производится не исходя из количества собственников, а на основе площади их помещений. Например, у собственников однокомнатных квартир будет меньше голосов, чем у собственника трехкомнатной квартиры. Таким образом, количество голосов может быть больше, даже если число людей меньше. Кворум также зависит от присутствия собственников из других подъездов, находящихся далеко от будущего нежилого помещения.

Кворум - это лишь предпосылка для принятия решения о согласии на перевод помещения. Если достигнут кворум, это означает, что собрание имеет правомочность, и вопрос о назначении помещения может быть вынесен на рассмотрение.

Для решения о переводе, конечно же, нужно большинство голосов.

Участники собрания решают: согласны они на перевод помещения в нежилое или нет. Для такого решения тоже установлен специальный порядок.

Необходимо учитывать эти условия при составлении протокола общего собрания. Важно четко отражать информацию о том, в каком подъезде проживают участники и как подсчитывались голоса. Если большинство голосов набрано во всем доме, но не достигнуто большинство в определенном подъезде, перевод не будет согласован.

Один экземпляр протокола следует приложить к документам для согласования перевода помещения в нежилое. Дополнительно, в соответствии с общими правилами, другой экземпляр необходимо передать в управляющую компанию или товарищество собственников жилья. Рекомендуется составить два оригинала бюллетеней и протокола, чтобы избежать необходимости повторного сбора соседей.

Соседи могут оформить свое согласие на перевод в произвольной форме, однако необходимо указать обязательные реквизиты.

После получения решения общего собрания о переводе помещения в нежилое, необходимо собрать письменные согласия от всех соседей. Эти согласия являются отдельными документами. Даже если соседи не присутствовали на собрании и их голоса не учитывались для достижения кворума, все равно требуется получить их письменное согласие.

Такие согласия составляются в произвольной форме, поскольку специального бланка не предусмотрено. Однако, необходимо соблюдать определенные требования к реквизитам, которые должны быть указаны:

• Фамилия, имя, отчество собственника.
• Полное наименование юридического лица, если помещение принадлежит фирме.
• Паспортные данные собственника.
• Номер примыкающей квартиры.
• Реквизиты документов, подтверждающих право собственности.

Вы можете создать шаблон и попросить соседей заполнить согласие от руки. При этом важно убедиться, что согласие дается именно собственником, а не его супругой, матерью или арендатором. Голоса учитываются только у зарегистрированных собственников по документам, а не у фактических жильцов.

Переустройство и реконструкция? Нужно согласие 100% собственников!

Если перевод помещения в нежилое связан с реконструкцией, перепланировкой или переустройством, и включает использование общего имущества, необходимо получить согласие всех 100% собственников. Это требование распространяется на всех владельцев квартир и других помещений в данном доме, которые имеют право на общее имущество, и не ограничивается простым большинством или ⅔ голосов.

В этом аспекте ничего не изменилось: для реконструкции требовалось получить согласие и раньше. Реконструкция может быть отнесена не только к пристройкам, но даже к изменениям, таким как установка крыльца с металлическими поручнями, которые не влияют на несущие конструкции и стены.

Вход в нежилое помещение не может проходить через жилые.

При переводе помещения в нежилое, требуется наличие отдельного входа или возможность его создания. Это требование существовало всегда, но оно было более детализировано и уточнено.

С начала июня в случае перевода помещения в нежилое, необходимо обеспечить полную невозможность доступа в это помещение через общие зоны, по которым жильцы проходят к своим квартирам. Теперь простое создание отдельного входа недостаточно.

Нежилое помещение должно быть изолировано от общей площадки или лестницы, чтобы исключить полностью доступ через них.

Если помещение сразу было нежилым, запреты не действуют.

В новых жилых комплексах обычно заранее предусматривается размещение магазинов, салонов, фитнес-клубов или офисов на первых этажах. Это включено в проект здания, и для этих помещений предусмотрен отдельный вход и назначение нежилого использования. Таким образом, покупатели соседних квартир заранее готовы к тому, что под ними будет находиться офис продаж, компьютерный клуб или магазин "Пятерочка". Они также понимают, что вид из окна может быть частично закрыт входной группой, а рядом будут парковаться посторонние люди.

Поэтому не требуется получать согласие соседей на функционирование магазина или салона в таких случаях, поскольку их права не нарушаются. Те, кто не желает проживать рядом с коммерческим помещением, могут приобрести квартиру с окнами, выходящими на противоположную сторону, в другом подъезде или даже в другом здании.

Это закон призван защищать права собственников, которые хотят жить в спокойном районе рядом с жильцами пожилого возраста. Однако спустя полгода после покупки квартиры, им стало известно, что в соседнем жилище внезапно открылся пивной бар, а ещё одна квартира продается под зоомагазин.
 

Начали перепланировку без официального разрешения, и соседи на Вас пожаловались?

решить проблему

ПРОЕКТ-КОМ

Подписаться:

На рассылку:

Подписаться

На нас в социальных сетях: